Притежаването на имот без строителни книжа или документи за собственост е често срещан проблем в България, който крие сериозни рискове, включително заповеди за събаряне и глоби. Много собственици живеят в несигурност, без да знаят, че законът предоставя специфични възможности за защита на тяхната собственост. В тази статия ще разгледаме основните стъпки и правни механизми за узаконяване на такива постройки.
Какво представлява „незаконният строеж“?
Според Закона за устройство на територията (ЗУТ), това е всяка постройка (сграда, пристройка, навес и др.), която е изградена:
- Без издадено разрешение за строеж;
- Без одобрени инвестиционни проекти;
- При съществени отклонения от одобрените проекти.
Ако вашата постройка попада в някоя от тези хипотези, тя е застрашена от процедура по премахване, инициирана от общината или Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК).
Режимът на „търпимост“ – спасителният пояс за старите сгради
Макар действащият ЗУТ да не позволява узаконяване на нови незаконни строежи, той дава възможност за запазване на по-старите чрез т.нар. режим на „търпимост“. Търпимият строеж не става законен, но не подлежи на премахване и може да бъде обект на сделки (продажба, дарение, наследство).
За да бъде обявена за „търпима“, вашата постройка трябва да отговаря на следните условия:
- Да е била изградена до 7 април 1987 г. или да е изградена до 31 март 2001 г. (съгласно §127 от ПЗР на ЗУТ).
- Да е била допустима според правилата за строеж, действали по време на изграждането ѝ, или по сегашните норми.
Как да докажем собственост без нотариален акт?
Често срещан проблем е липсата на документ, удостоверяващ собствеността върху постройката или земята. В тези случаи Законът за собствеността (ЗС) позволява придобиване на имота по давност. Ако сте владели имота необезпокоявано, явно и с намерение да го своите в продължение на 10 години, вие можете да се снабдите с констативен нотариален акт за собственост по давност. Процедурата се нарича „обстоятелствена проверка“ и се извършва от нотариус с участието на трима свидетели, които познават имота и собствениците му от дълги години.
Ролята на Агенцията по геодезия, картография и кадастър
Преди да се снабдите с нотариален акт, е задължително постройката да бъде нанесена в кадастралната карта. Това става чрез изготвяне на проект за изменение на кадастралната карта от лицензиран геодезист. Дори да нямате документи за собственост, законът позволява отразяването на сградата с цел снабдяване с акт по давност.
Какви са рисковете при бездействие?
Ако постройката не отговаря на условията за търпимост и не предприемете действия, рисковете са значителни:
- Глоби в размер от 1 000 до 10 000 лева за физически лица.
- Заповед за принудително премахване на строежа за ваша сметка.
- Невъзможност за извършване на сделки с имота.
Настоящата статия има само информативен характер и не представлява правен съвет. Уреждането на статута на незаконни строежи е сложен процес, който изисква индивидуален анализ на всеки конкретен случай. Свържете с нас сега за професионална консултация на тел. +359894477403
